La polizia municipale transenna il condominio dove abita la soubrette Lory Del Santo, nei pressi del Colosseo, stamani 22 settembre 2009, per dare il via ai lavori di demolizione dei gazebo oggetto di abuso edilizio (Ansa)
Roma, 23 ottobre 2024 - Con il decreto Salva Casa arriva il condono per i numerosi abusi edilizi minori degli immobili italiani. Tra le principali novità introdotte dal governo con le modifiche al Testo unico dell’edilizia c'è la possibilità di regolarizzare non solo piccole difformità, ma anche interventi più significativi che comportano aumenti di cubatura. Vediamo quali sono le nuove tolleranze e per cosa non è necessaria la sanatoria.
Cos’è il decreto Salva Casa
Il decreto Salva Casa (Dl. 69/2024, L. 105/2024), in vigore da luglio, è una normativa che semplifica la regolarizzazione di irregolarità edilizie, consentendo di sanare piccole difformità, aumenti di cubatura e rendere abitabili mini-abitazioni con altezze ridotte. L’obiettivo è quello di ridurre tempi e costi della sanatoria, permettere interventi di edilizia libera e semplificare il cambio di destinazione d'uso per alcuni immobili.
Le nuove tolleranze esecutive
Tra le principali novità introdotte nel Tue spiccano le nuove percentuali di tolleranze che variano in base alla data di realizzazione dell'intervento: per i lavori effettuati entro il 24 maggio 2024, possono variare dal 2% al 6% a seconda della superficie utile dell'unità immobiliare; per gli interventi realizzati dopo tale data, la tolleranza è fissata al 2%. Tuttavia, una difformità non rientra in queste percentuali in caso di: - Mancanza del titolo abilitativo per i lavori (come il Cila o Scia); - Interventi non conformi alle norme urbanistiche o di sicurezza.
Per cosa non serve la sanatoria
I nuovi limiti di tolleranza, che dipendono dalla superficie abitativa dell’immobile, stabiliscono che non costituirà più violazione edilizia il mancato rispetto di parametri come altezza, distacchi, cubatura e superficie coperta - e dunque non è necessaria sanatoria - se contenuti entro i seguenti limiti: - 2% per immobili sopra i 500 metri quadrati; - 3% per immobili tra i 300 e i 500 metri quadrati; - 4% per immobili tra i 100 e i 300 metri quadrati; - 5% per immobili tra i 60 e i 100 metri quadrati; - 6% per immobili sotto i 60 metri quadrati. Laddove piccoli interventi senza Cila non risultano ‘abusi edilizi’ non è dunque necessaria alcuna sanatoria, ma per regolarizzare gli interventi è sufficiente presentare la Cila tardiva, sia durante l’esecuzione dei lavori, sia a conclusione. In questo modo, è possibile “risolvere” senza rischiare sanzioni più pesanti.
La Cila tardiva
L’altra novità riguarda proprio la possibilità di regolarizzare i lavori con la Cila tardiva, ossia la Comunicazione di inizio lavori asseverata. Secondo l’articolo 6 bis del Tue, tale Cila tardiva si può presentare per interventi che non rientrano nella edilizia libera o che non necessitano di permessi più complessi come il permesso di costruire o la Scia, ad esempio: - Manutenzione straordinaria "leggera" - Restauro e risanamento conservativo "leggero" - Eliminazione delle barriere architettoniche Se non si presenta la Cila prima di iniziare i lavori, si rischia una multa di 1000 euro. Tuttavia, se si comunica la Cila mentre i lavori sono in corso, la sanzione si riduce di due terzi.
Tipi di difformità
Il Testo unico dell'edilizia individua infatti tre tipi di difformità edilizie: le variazioni essenziali, gli abusi parziali e la totale difformità. Ciascuna di queste categorie prevede un diverso percorso di regolarizzazione a seconda della gravità della difformità. Ad ogni modo, come evidenziato da alcuni esperti e dallo stesso Tar Lazio (https://www.brocardi.it/notizie-giuridiche/decreto-salva-casa-necessaria-sanatoria-alcuni-interventi-ecco/4626.html), la legge attuale non definisce chiaramente l'abuso parziale (le piccole modifiche non autorizzate) e l'abuso o difformità totale (lavori completamente non autorizzati), a differenza delle variazioni essenziali (come l’aumento di cubatura) che sono ben specificate nel Tue.
Come regolarizzare gli interventi
Con il decreto “Salva Casa”, il legislatore ha introdotto due nuove opzioni per la regolarizzazione di interventi realizzati in parziale difformità. La prima riguarda gli Interventi effettuati come varianti in corso d'opera, che costituiscono parziale difformità rispetto al titolo rilasciato prima dell'entrata in vigore della legge 10/1977. In questo caso, è possibile regolarizzarlo presentando una Segnalazione certificata di inizio attività (Scia) e pagando una somma determinata a titolo di oblazione. Questo procedimento consente di superare eventuali difformità parziali, ma l'amministrazione può comunque richiedere la rimozione delle opere se non conformi. La seconda, invece, riguarda gli interventi accertati durante sopralluoghi o ispezioni, ossia lavori eseguiti che non hanno ricevuto ordini di demolizione e per i quali è stata data la certificazione di abitabilità o agibilità. In questo caso, se i lavori sono stati eseguiti senza ordini di demolizione e con certificazione di abitabilità o agibilità, si applicano le tolleranze costruttive. Le difformità possono essere considerate regolari a condizione che non ci siano stati ordini di demolizione e che sia stata rilasciata una certificazione non annullabile.