Milano, 21 febbraio 2024 – Come si muove il mercato di fabbricati e spazi dedicati a commercio e impresa? Se i riflettori sono spesso puntati sulle compravendite di immobili a uso abitativo, l’altro fronte del mercato immobiliare rivela grande dinamismo anche in “risposta” a eventi esterni, come la costruzione di infrastrutture o la crescita di questo o quel settore economico.
L’ultima analisi effettuata dall'Ufficio studi del gruppo Tecnocasa mostra fermento nelle zone di Brescia e Bergamo per quanto riguarda gli immobili a uso logistico e una spinta sulla conversione degli immobili da industriali a residenziali per quanto riguarda Milano dove permane una forte domanda sul segmento commerciale, in particolare per esercizi di lusso, ristoranti e locali pubblici.
Milano città
“A Milano - afferma Giuseppe Trumino, responsabile dello Sviluppo sruppo Tecnocasa - in generale è la ristorazione a prevalere. In particolare, sui Navigli il forte passaggio e il ritorno di massa del turismo ha fatto recuperare il difficile periodo post covid e tutti i locali commerciali sono occupati”.
Le attività di ristorazione e somministrazione prevalgono e sono invariati i canoni di locazione, intorno a 600-700 euro al metro quadrato annuo. Il negozio di vicinato è in difficoltà e lascia spazio a chi eroga servizi alle persone e alle imprese.
Emerge interesse per le aree sottoposte a interventi di riqualificazione tra le quali lo scalo Farini, lo scalo di Porta Romana e l’ex Consorzio Agrario. I canoni di locazione oscillano fra i 200 e i 600 euro al metro quadro annuo.
La politica di riqualificazione dei quartieri di Milano anche in zone periferiche sta portando a “creare” dei poli commerciali in tutta la città che possano servire più aree. Attesa c’è anche per il “Certosa District” nella zona delle Varesine.
Il segmento del retail in zona Isola e Farini registra una buona domanda che arriva principalmente da ristorazione e servizi alle persone e alle imprese. Sempre molto ambite le vie di passaggio i cui prezzi si aggirano da 300 a 400 euro al metro quadro annuo. La zona Farini attira interesse in seguito alla saturazione del mercato vicino di Isola e in prospettiva per l’importante intervento di recupero che la interessa. Su via Farini, infatti, la ricerca è intensa e i canoni si aggirano intorno a 300 euro al metro quadro annuo. Nelle vie periferiche come via Murat, viale Zara, e nei quartieri di Niguarda e Bicocca i canoni scendono, data la minore domanda, aggirandosi fra i 150 e i 180 euro annui al metro quadro.
Si segnala una costante richiesta da parte di immigrati che desiderano aprire minimarket. Tengono i negozi specializzati e quelli storici anche se per questi si assiste spesso al raggiungimento dell’età pensionistica e per cui il negozio spesso di proprietà viene venduto o affittato.
Mercato con luci e ombre quello della zona Ovest di Milano: su corso Vercelli non si contano spazi liberi dopo il restyling di alcuni anni fa a cui si sono sottoposti alcuni punti vendita, in via Belfiore le uniche operazioni sono riposizionamenti finalizzati ad aumentare la metratura e si contano pochi spazi liberi. In piazza Piemonte si confermano le storiche pasticcerie e maglierie. I pochi spazi liberati post Covid sono stati affittati e ora si contano poche vetrine vuote.
Non lontano il distretto del food di via Marghera, via Ravizza e via Sanzio. I canoni in questa zona oscillano da 500 a 1.000 euro al metro quadro annuo, mentre i prezzi si aggirano intorno a 10 mila euro al metro quadro. Alcuni spazi liberi si contano in via Marghera dove la richiesta si aggira intorno a 1.300 € al mq annuo. Il vicino quartiere di Gambara conferma la vocazione sempre più legata alla ristorazione e alla somministrazione ma non mancano richieste per avviare attività di servizi. I canoni di locazione si aggirano intorno a 200 euro al metro quadro annuo mente i prezzi oscillano fra i 3.000 e i 4.000 euro al metro quadro.
Nella zona sud-orientale la ricerca di locali commerciali vede protagonisti investitori che comprano per realizzare un cambio di destinazione d’uso in residenziale se il prezzo è particolarmente conveniente, visti gli oneri di urbanizzazione richiesti. Questo avviene nelle aree intorno a via Mecenate, via Tito Livio e piazzale Cuoco. Chi desidera aprire un’attività commerciale si orienta nelle aree di forte passaggio pedonale e veicolare tra cui viale Corsica, viale Montenero, corso di Porta Romana e corso Lodi.
Su corso di Porta Romana e Montenero va di più la ristorazione con canoni che vanno da 300 a 350 euro al metro quadro annuo. Si scende a 150-180 euro al metro quadro annuo in corso Lodi e viale Umbria dove aprono anche negozi di vicinato. Si arriva a 50-70 € al metro quadro annuo intorno a viale Molise dove prevalgono negozi multietnici. L’area, in questo momento, vede interesse da parte di investitori che puntano alla riqualificazione dell’area dell’ex Macello e al completamento della metropolitana 4 che da luglio sarà operativa fino a San Babila.
Corso Buenos Aires resta la location più ambita, nonostante ci siano ancora locali sfitti. Spesso il turn over è veloce soprattutto sulle posizioni top e situate nei pressi delle uscite della metropolitana. Su corso Buenos Aires i canoni di locazione sono ancora importanti. La ristorazione è sempre in vetta alle richieste e i negozi con canna fumaria sempre molto ambiti. Vanno i minimarket spesso gestiti da immigrati e che si concentrano soprattutto su viale Padova. Su viale Monza, viale Padova, viale Abruzzi, via Porpora i canoni si aggirano intorno a 240 euro al metro quadro annuo. Bene come richiesta di ristorazione il quartiere di Nolo.
Bergamo e provincia
A Bergamo nella prima parte del 2023 il mercato dei capannoni registra sempre una buona richiesta da parte di imprese della logistica e di produzione. “La domanda - afferma Gian Luca Tomasoni, consulente d’area Tecnocasa - resta concentrata per spazi tra 250 e 500 metri quadri di cui c’è bassa offerta. Le aziende di produzione cercano tagli a partire da 2.000 metri quadri, area carico e scarico e altezze oltre 5 metri. L’offerta è bassa, soprattutto nelle aree più ambite come quelle che si sviluppano lungo la A4”.
La saturazione del mercato sta spostando le richieste da Orio al Serio, Seriate e Grassobbio verso le altre zone limitrofe. Negli anni scorsi diversi imprenditori avevano acquistato terreni per costruire capannoni ma, al momento, si nota un rallentamento causato dall’aumento dei costi di costruzione. Si prediligono le soluzioni usate, in buono stato, con impianti a norma. Nei comuni di Curno e Dalmine l’alto livello dei tassi di interesse ha scoraggiato l’acquisto e, di conseguenza c’è un incremento della domanda di immobili in affitto.
Ambito il posizionamento lungo la A4, la BreBeMi, l’A1 e la Tem. Non ci sono nuove costruzioni in corso e le uniche sono state messe in campo dalle stesse aziende utilizzatrici. I canoni di locazione in queste zone si aggirano intorno a 50-60 euro al metro quadro annuo. Le aziende di logistica cercano spazi ampi, difficili da trovare e per cui spesso acquistano terreni dove costruire. Sono disponibili, infatti, terreni agricoli che sono poi trasformati in terreni industriali. L’area più ambita, dove si cercano spazi intorno a 100 mila metri quadrati, è quella lungo l’autostrada BreBeMi. I prezzi sono di 400-500 euro al metro quadro, i canoni di locazione di 30-35 euro al metro quadro annuo con punte di 50 euro al metro quadro annuo per le tipologie posizionate in aree ad elevato passaggio.
Brescia e provincia
“A sud-ovest e nord di Brescia - prosegue Tomasoni - c’è un forte interesse per capannoni e laboratori di cui c’è però poca offerta. A cercare queste tipologie sono aziende della logistica, di metalmeccanica e piccoli artigiani. Si prediligono le posizioni adiacenti alla Brebemi e all’autostrada A4. Le aziende industriali e della logistica cercano metrature superiori a 1.000 metri quadri. I capannoni sono quasi sempre di tipologia usata, con canoni di locazione che oscillano intorno a 30-50 euro al metro quadro annuo”.
Dalla zona nord della città (Concesio, Sarezzo, Lumezzane), ormai satura, ci si sposta verso la zona sud ovest (Brescia, Gussago, Rovato) dove ci sono nuove lottizzazioni a 900-1000 euro al metro quadro annuo.
Spazi intorno a 150-300 metri quadri sono richiesti per realizzare magazzini o laboratori. Si cercano soluzioni a piano terra, luminosi, con accesso comodo e con facilità di parcheggio.
I canoni di locazione si aggirano intorno a 30-50 euro al metro quadro annuo, prezzi medi da 400 a 500 euro al metro quadro. Buon andamento per il mercato dei capannoni nella Bassa Bresciana e intorno all’area di Poncarale e Flero.
Le aziende di produzione, quelle artigiane e, in particolare quelle della logistica, si scontrano con un’offerta carente e vetusta. I prezzi si aggirano intorno a 300 euro al metro quadro, i canoni di locazione sono di 24 euro al metro quadro annuo.
Prezzi più elevati si riscontrano nelle aree industriali di Brescia Sud per la vicinanza alla città: 400-500 euro al metro quadro i prezzi, 24-30 euro al metro quadro annuo i canoni di locazione. Intorno all’uscita autostradale di Brescia Sud, dove ci sono spazi edificabili, si sta sviluppando un’importante area logistica.
C’è molto interesse per l’area industriale di Flero dove i prezzi dei capannoni arrivano a 500-550 € al metro quadro annuo: è vicina a Brescia e ben collegata tramite tangenziali ad A4, A21 e BreBeMi. Sulle nuove costruzioni c’è attenzione alla sostenibilità ambientale.
A Castenedolo e aree limitrofe si registra una buona domanda di capannoni fino a 2000-2500 metri quadri, da destinare a uso artigianale e produttivo. Prevalgono le soluzioni usate alla luce dei pochi piani di sviluppo, a esclusione di una lottizzazione realizzata con finalità logistiche nell’area conosciuta come “Fascia d’oro”. I prezzi si aggirano intorno a 600 euro al metro quadro ma cambiano a seconda della posizione, della presenza di carroponte e area di pertinenza. Sono preferite le aree a ridosso della A4.
A Chiari e Roccafranca, piazze più richiesta, si affitta anche a 55 euro al metro quadro annuo. Poche anche le nuove costruzioni in corso, ad eccezione di quelle realizzate dalle stesse aziende della logistica che cercano metrature da 10-15 mila metri quadrati, a ridosso di strade provinciali e con facile accesso da pare di mezzi pesanti. Sempre elevata la domanda nella Rubber Valley, il settore della gomma del Sebino.
Monza e provincia
A Nova Milanese si segnala una discreta domanda di capannoni in affitto. Vanno i tagli da 1.000 a 1.500 metri quadrati, ricercati da artigiani oppure le metrature più ampie, intorno a 3.000-5.000 metri quadrati, richieste da aziende più strutturate che si indirizzano nella zona industriale. I canoni di locazione si aggirano intorno a 30 euro al metro quadro annuo. L’area preferita è quella al confine con Cinisello Balsamo.
C’è interesse per le nuove costruzioni che costano 1.100-1.200 euro al metro quadro. Nova Milanese ha dalla sua il posizionamento strategico lungo la Milano–Lecco, la Milano–Meda, la tangenziale Nord.
A Vimercate, Agrate, Cavenago e Concorezzo si segnala una buona domanda di capannoni in acquisto e in locazione. I potenziali acquirenti e inquilini sono alla ricerca di tagli da 200-350 metri quadrati da destinare a deposito, meglio se con altezze intorno a sei metri.
Richieste anche da aziende di logistica alla ricerca sia di piccoli spazi da destinare all’e-commerce sia di spazi più ampi di 2000-3000 metri quadri. Le aree preferite sono quelle posizionate alle uscite autostradali di Agrate, Cavenago/Cambiago e Trezzo sull’Adda oltre a quella industriale di Vimercate e Concorezzo nonché tutte le aree lungo la TEM.
A Nova Milanese vanno i negozi posizionati sulle vie di passaggio. Si vende a 1500-1700 euro al metro quadro, si affitta a 120-140 euro al metro quadro annuo. A Concorezzo, Bellusco e Cavenago si segnala un aumento della domanda di spazi per erogare servizi e quindi un utilizzo dello spazio come ufficio. Molto ambite anche le posizioni sulla strada provinciale 2 Monza – Trezzo d’Adda dove si ricercano tagli più ampi (a partire da 500 metri quadri).
Cremona e provincia
C’è domanda di capannoni da destinare a deposito oppure ad attività industriale. Artigiani e aziende di produzione cercano rispettivamente metrature da 200-400 metri quadri e da 2.000-2.500 metri quadri. I prezzi medi sono di 300-400 euro al metro quadro, i canoni di locazione si aggirano tra 24 e 36 euro al metro quadro annuo.
Il mercato dei locali commerciali vede una buona domanda da parte della ristorazione e di chi realizza servizi alla persona. Nel centro storico, tra cui corso Garibaldi, via Mazzini, piazza Roma, si affitta a 120-160 euro al metro quadro annuo così come in viale Trento Trieste, via Mantova e via Dante Alighieri per toccare punte più alte su corso Campi.