Mercato al momento poco sensibile al calo dei clienti alle prese con il caro vita e mutui. Sale la nicchia degli attici (e i single disposti a comprarli), scendono gli spazi richiesti. .
Milano, 24 settembre 2024 – Da una parte il crollo delle compravendite (-7,3% e 6.087 transazioni nel secondo trimestre del 2024, dall’altra la dinamica dei prezzi che non conosce praticamente il segno negativo da oltre un decennio.
Sta tutto qui l’apparente paradosso di Milano, quando nello stesso periodo di tempo - secondo trimestre 2024 - in Italia l’Agenzia delle Entrate registra un lieve incremento dell’1,2% rispetto allo stesso periodo del 2023, pari a complessive 186.324 compravendite, il 71% delle quali concluse con l’agevolazione “prima casa“. Un accenno di ripresa, nel Belpaese, che arriva dopo sei trimestri di variazioni negative ininterrotte e che riguarda tutte le aree territoriali, anche se più marcata nelle aree del Nord e nel Centro. Crescono gli acquisti con mutuo ipotecario (41%), anche alla luce del calo del tasso di interesse medio che dal 4,31% del secondo quadrimestre 2023 è sceso al 3,70%. In questo quadro italiano, però, Milano all’apparenza resta “la grande malata“: -7,3% di compravendite, fa peggio solo Firenze (-8,1%). All’apparenza, appunto. Perché poi nella dinamica dei prezzi, non pesa quasi per nulla questa difficoltà nel vendere case. Contraddizione apparente delle vecchie regole della domanda e dell’offerta.
Se considerando gli ultimi sei anni, gli italiani alla ricerca di casa in una delle grandi città hanno impostato, di media, il budget massimo più elevato e la superficie minima più alta quasi sempre nel 2021, secondo anno della pandemia e uno dei migliori dal punto di vista delle compravendite immobiliari, i budget stanno tornando ad alzarsi in diversi centri. Tanto da sfondare, a Milano, per la prima volta nella storia la vetta dei 400mila euro, secondo l’osservatorio di Immobiliare.it
Milano, come sempre, guida la classifica ed è anche una delle eccezioni: qui, infatti, il budget massimo medio impostato nell’ultimo anno supera di poco i 400mila euro, mentre nel 2021 si era fermato poco al di sotto dei 395mila euro, in crescita dell’1,7%. Tuttavia, se tre anni fa la superficie minima media era di 77 metri quadrati, attualmente si attesta sui 75 mq.
In sintesi: giù le compravendite, su i prezzi e giù le metrature acquistate a parità di costo.
Tanto per fare un paragone ragionevole, a Roma la cifra massima impostata da chi è alla ricerca di una soluzione abitativa supera di poco quota 340mila euro, in calo del 5,7% sul 2021 (361mila euro), e a scendere in modo consistente è stata la superficie minima media desiderata, da 86 a 81 metro quadrato.
Capitolo a parte gli attici, nicchia di mercato analizzata dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa. Si tratta di una tipologia abitativa particolare, spesso molto amata e ricercata, ma poco presente sul mercato immobiliare. Lo studio rileva che, nell’ultimo anno, solo lo 0,6% delle compravendite riguarda questa tipologia abitativa. Una quota di mercato molto simile a quelle registrate negli ultimi anni, con percentuali che non hanno mai superato l’1% sul totale delle compravendite.
Nel 2023 le metrature più compravendute sono quelle comprese tra 101 e 150 mq, che compongono il 38,5% delle transazioni. A seguire con il 37,4% delle scelte ci sono gli attici tra 51 e 100 mq. Oltre il 17 la percentuale di attici con metrature tra 151 e 200 mq. Rispetto al 2022 aumentano le percentuali di compravendite di tagli compresi tra 51 e 150 mq: da un totale del 67,6% all’attuale 75,9%. In lieve calo le quote di acquisti di tagli oltre i 150 mq.
L’analisi evidenzia una buona percentuale di compravendite di attici in classe energetica alta (A e B), che si attesta al 20,2%. Il dato risulta particolarmente rilevante se confrontato con la percentuale di compravendite di tutte le tipologie abitative e non solo degli attici: in questo caso la quota di acquisti in classe energetica A e B si ferma al 6,5%, soglia nettamente inferiore al 20,2% degli attici, anche perché la quota di attici nuovi o ristrutturati è più alta rispetto alle altre tipologie.
A comprare attici sono soprattutto persone con un’età compresa tra 35 e 44 anni (26,4%), a seguire gli acquirenti con un’età compresa tra 18 e 34 anni (25,6%) e quelli tra 55 e 64 anni (24,0%). La maggioranza degli acquirenti sono famiglie, il 66,3%, anche se nel 2023 si registra un aumento dei clienti single, al 33,7% rispetto al 25% dell’anno precedente.
Addirittura nel 56,2% dei casi l’acquisto dell’attico avviene senza l’ausilio di un mutuo, percentuale in crescita rispetto al 2022 quando si fermava al 49%.