I nuovi scenari immobiliari: "Vedo la ripresa nel 2025. Regole per gli affitti brevi. Non vanno demonizzati"

"Milano non può chiudersi in se stessa. Dopo il Covid sembra che la città abbia perso un po’ la

strada, ma sono convinto che riuscirà anche questa volta a farcela. È nello spirito ambrosiano". Vincenzo Albanese è il presidente di FIMAA (Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari) di Milano, Monza Brianza e Lodi. Da anni gli scenari immobiliari che interessano la metropoli sono sotto la sua lente di ingrandimento.

Per la prima volta dal 2022 i tassi d’interesse sui nuovi mutui sono in calo. Si parla di ripresa del mercato. È così?

"I tassi d’interesse sono una variabile importante, ma ancora questo cambiamento non è evidente. Ci aspettiamo un primo semestre di stabilità, e forse anche un calo di transazioni, poi una possibilità di ripresa nella seconda parte dell’anno".

Nel 2023 a Milano il calo delle compravendite ha determinato un abbassamento dei prezzi delle case.

"Questi segnali c’erano già dall’autunno 2022. La situazione però si è accentuata nel 2023. L’aumento dei tassi e delle materie prime hanno portato Milano, a livello complessivo, a registrare un calo di transazioni rispetto all’anno precedente. Questo rendimento ha inciso, però, sul mercato dell’usato, piuttosto che su quello del nuovo perché l’utenza che predilige nuovi immobili ha generalmente più disponibilità economica".

Fino a quando durerà questa situazione?

"Per tutto il 2024 ci aspettiamo un mercato di stasi, un calo di transazioni. La ripresa potrebbe esserci dall’autunno 2025. Questo processo, però, potrebbe essere accelerato da alcuni fattori, tra questi proprio la discesa dei tassi. Se dovesse essere significativa, potrebbe incidere".

Il turismo ha incentivato il fenomeno degli affitti brevi. Metropoli come New York hanno scelto di limitarli. Milano potrebbe in futuro prendere in considerazione questa scelta. Cosa ne pensa?

"Si tratta di un mercato che si sta sviluppando da pochi anni, ha avuto il suo exploit dopo il Covid. Credo che gli affitti brevi debbano essere regolati, ma la città ne ha bisogno. Sono andati ad appagare i bisogni del turismo, hanno risposto a quella parte di domanda che non trovava soddisfacente le strutture alberghiere. Poi stiamo parlando comunque di una fetta di mercato che interessa il 15 per cento. Credo, quindi, che per gli affitti brevi servano delle politiche abitative adeguate, ma non penso che siano da demonizzare. Devono solo essere regolamentati meglio".

Se da un lato Milano si sta trasformando in una città sempre più per turisti, dall’altro diventa sempre meno alla portata degli universitari...

"Si è iniziato a parlare di caro affitti solo quando una studentessa si è messa per prima con la propria tenda in piazza Leonardo Da Vinci. E bisogna fare un grande plauso a quella ragazza perché si è esposta in maniera forte. In realtà, però, la situazione che gli universitari denunciano era già presente da anni. È un problema che si è aspettato troppo ad affrontare. Le istituzioni avrebbero dovuto preoccuparsene prima. Ma c’è anche un altro lato da tenere in considerazione".

Quale?

"Milano deve tornare a essere attraente non solo per gli studenti universitari, ma anche per i giovani laureati negli atenei meneghini perché sono delle eccellenze. Molti di loro, a volte anche per necessità, lasciano la città. La metropoli deve invitarli a restare".

È possibile ancora abitare a Milano?

"È una città “a tutto tondo”, in fin dei conti, molto piccola. Nelle zone un pochino più periferiche, se si ha una fermata del metrò vicino, in 20 minuti circa si è in centro. Io dico sempre che bisogna guardare le infrastrutture nella scelta abitativa".

La vicinanza al metrò, però, gonfia i prezzi, secondo alcune indagini di mercato. Ci sono linee e fermate convenienti?

"Bisogna giocare in anticipo. Se l’infrastruttura è già realizzata, il valore dell’abitazione è dettato

anche dalla possibilità di muoversi con la metro. Ma bisogna scegliere casa quando l’infrastruttura è ancora in fase di realizzazione. In questi casi ci possono essere delle opportunità. Alcune fermate della linea M4, ad esempio, sono da tenere in considerazione. Tutto quel quadrante che va da Ripamonti a Corso Lodi sicuramente lo guarderei con grande attenzione. Per non parlare poi di quel tratto della metropolitana che arriverà a Monza".

Vivere vicino Milano può essere un’opportunità economica?

"Verso sud, ad esempio, realtà come Lodi sono molto convenienti, a livello economico. Ci sono, però, delle scomodità. Si fa una vita da pendolare".

Quale soluzione propone, allora, per il caro affitti?

"Un mercato non gestito dal privato ma regolato dal pubblico. Si può pensare di calmierare i prezzi, ma non può succedere dall’oggi al domani. Bisogna lavorare per andare in quella direzione".